قیمت مسکن در آمریکا چگونه در مسیر کاهشی قرار گرفته است؟
قیمت مسکن در آمریکا تحت تاثیر سیاست پولی و افزایش مرحله ای نرخ بهره، سرانجام در مسیر کاهشی قرار گرفت و در مسیر برگشت از قله قرار گرفت.
دومین واکنش درخور بازار مسکن آمریکا به سیاست جدید پولی این کشور رقم خورد. حدود پنج ماه پیش، بانک مرکزی آمریکا با هدف مهار روند فزاینده تورم عمومی و همچنین کنترل تورم شدید مسکن، نرخ بهره بانکی را بعد از دو سال افزایش داد و در عین حال، این شکل تغییر هوشمندانه سیاست پولی را در پنج مرحله تکرار کرد به طوری که نرخ بهره از ۲۵/ ۰ درصد در ماه مارس به ۵/ ۲ درصد در حال حاضر افزایش یافت.
مطابق پیش بینی ها از نحوه واکنش تورم مسکن به تغییر نرخ بهره، سه ماه پیش ابتدا سرعت رشد ماهانه قیمت ملک در آمریکا به شکل چشمگیر کاهش یافت و از سه درصد ماه مه به صفر در ماه ژوئن رسید و نشان از این داشت که غول مسکن تسلیم سلاح نرخ بهره شده است اما اکنون، آمار مربوط به نبض مسکن در آگوست بیانگر کاهش سه درصدی قیمت مسکن در این ماه نسبت به جولای است.
به این ترتیب، بعد از افت تورم ملکی با ابزار نرخ بهره، قیمت ملک نیز در مسیر بازگشت از قله قرار گرفته است. بانک مرکزی این کشور همزمان با افزایش نرخ بهره، هزینه دریافت وام خرید مسکن را نیز به شکل کم سابقه افزایش داد تا تقاضای غیرمصرفی خرید که طی دو سال عصر کرونا در بازار مسکن خیلی از کشورها شدت گرفته بود، مهار شود.
پیش بینی موسسات تحلیل بازار مسکن در آمریکا، تورم ملک یک سال آینده در این کشور را به اندازه حدود یک پنجم سال گذشته برآورد می کنند. سال گذشته میلادی متوسط قیمت مسکن در آمریکا بیش از ۲۰ درصد طی ۱۲ ماه افزایش پیدا کرد.
اما اکنون تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد اعلام شده است که این نیز ناشی از افت شدید سرعت رشد ماهانه قیمت است. در شهرهای مختلف آمریکا به ویژه مناطقی که در عصر کرونا با بیشترین رشد قیمت مواجه شدند، فروشنده ها در حال حاضر قیمت پیشنهادی را کاهش داده اند.
در کانادا نیز با افزایش نرخ بهره از ۲۵/ ۰ درصد در ماه مارس به ۲۵/ ۳ درصد در حال حاضر، افت تاریخی قیمت مسکن رقم خورده است. این وضعیت مشخص می کند، سیاست پولی موثر و به موقع چگونه می تواند غول مسکن را به نفع احیای شرایط برای خرید خانه اول رام کند.
شواهد کاهش قیمت در شهرهای آمریکا
با توجه به افزایش نرخ وام مسکن که به بالاترین میزان خود از زمان بحران مسکن و رکود اقتصادی در ۲۰۰۸ رسیده است، بازار املاک آمریکا خود را برای رکود پیش رو آماده می کند. بسیاری از کارشناسان به فروشندگان هشدار می دهند که با رونق بازار مسکن خداحافظی کنند و به پیشواز دوران مناقصه های کم و سکون موجودی بروند.
با توجه به آمار منتشر شده شرکت داده پردازی کورلاجیک، انتظار می رود قیمت مسکن ملی آمریکا بین ژوئن ۲۰۲۲ تا ژوئن ۲۰۲۳، به میزان ۳/ ۴ درصد افزایش یابد. که این نرخ تورم سالانه ملک بسیار پایین تر از نرخ تورم مسکن در سال ۲۰۲۱ است. با این حال سراسر کشور به ویژه برخی مناطق به طور جدی در معرض کاهش قیمت مسکن قرار دارند. فوربس در گزارشی به بررسی شواهد کاهش قیمت مسکن در آمریکا پرداخته است و در آن به شهرهایی که فروشندگان قیمت های پیشنهادی فروش را کاهش داده اند، بازارهایی که در برابر رکود آسیب پذیر هستند و مناطقی که بیش از حد ارزش گذاری شده بودند و اکنون برای اصلاح قیمتی آماده شده اند، اشاره می کند.
شواهدی از کاهش قیمت درخواستی توسط فروشندگان
بسیاری از فروشندگان ملک در حال کاهش قیمت های درخواستی در ماه های اخیر بوده اند. بر اساس گزارش اخیر کارگزاری املاک ردفین، در برخی شهرها، به ویژه آنهایی که در اوایل همه گیری رونق بیشتری گرفته بودند، کاهش قیمت با شدت بیشتری از سایر مناطق اتفاق افتاده است.
در تجزیه و تحلیل ۹۷ منطقه پرجمعیت کلانشهری آمریکا، ۲۵ درصد از فروشندگان قیمت های درخواستی را در ماه ژوئن کاهش داده اند. برخی از مناطق که در اوایل وقوع همه گیری از محبوبیت زیادی برخوردار شده بودند، اکنون سریعترین میزان کاهش قیمت را تجربه می کنند. بویزی، آیداهو، که به عنوان بیش از حد ارزش گذاری شده ترین بازار مسکن در آمریکا شناخته شده و قیمت های مسکن در آن در سال گذشته تا ۸۰ درصد افزایش یافته بود، با کاهش قیمت مواجه شده است. طبق گزارش اخیر ردفین، ۵/ ۶۱ درصد از فروشندگان در بویزی قیمت های درخواستی خود را کاهش داده اند.
شهریار بخاری، اقتصاددان ارشد شاغل در ردفین، در این زمینه می گوید، نرخ های بالاتر وام مسکن و در پیش بودن رکود بالقوه باعث می شود خریداران بالقوه از مقاصد محبوب خود منصرف شوند؛ فروشندگان در حال تعدیل انتظارات خود در زمان حال هستند، چرا که متوجه شده اند ممکن است نتوانند به قیمتی که همسایه شان دو ماه پیش دریافت کرده است، ملک خود را بفروشند.
دنور نیز از جمله مناطقی است که شاهد کاهش قیمت است و گفته می شود ۱/ ۵۵ درصد از فروشندگان قیمت مسکن را پایین آورده اند. همچنین حدود ۶/ ۵۱ درصد از فروشندگان در سالت لیک سیتی و ۵/ ۴۹ درصد از فروشندگان در تاکوما در واشنگتن اخیرا قیمت های پیشنهادی را کاهش داده اند. سایر کلانشهرها که همراه این روند شده اند نیز عبارتند از گرند رپیدز، میشیگان ۳/ ۴۹ درصد؛ ساکرامنتو ۷/ ۴۸ درصد؛ سیاتل ۳/ ۴۶ درصد؛ پورتلند، اورگن ۷/ ۴۵ درصد؛ تامپا، فلوریدا ۵/ ۴۴ درصد و ایندیاناپولیس ۱/ ۴۴ درصد.
آسیب پذیرترین بازارها در برابر رکود
ردفین در نظرسنجی جداگانه شهرهایی را که ساکنان آنها نسبت بدهی به درآمد بالایی دارند و صاحبان خانه در آن آسیب پذیرتر شده اند، مورد بررسی قرار داده است. در این مناطق احتمال اینکه صاحبان خانه مورد سلب مالکیت قرار گیرند یا با ضرر بفروشند بیشتر است. ریورساید در کالیفرنیا، در صدر فهرست شهرهای آسیب پذیر در برابر رکود قرار گرفته است.
بر اساس این گزارش، در این منطقه قیمت خانه ها نوسان بسیاری داشته است و در طول همه گیری مقصد اول افرادی که دائما جابه‌‌جا می شوند، یا کسانی که خانه های دوم می خرند بوده است. بویزی در آیداهو، نیز در جایگاه دوم قرار گرفته است و پس از آن کیپ کورال در فلوریدا؛ نورث پورت، در فلوریدا و لاس وگاس قرار گرفته اند. ساکرامنتو در کالیفرنیا؛ بیکرزفیلد در کالیفرنیا؛ فینیکس؛ تامپا در فلوریدا و توسان در آریزونا، نیز به عنوان بازارهای پرخطری که ممکن است تحت تاثیر رکود قرار گیرند، مشخص شده اند.
شهرهایی که بیش از حد ارزش‌‌گذاری شده اند و آماده اصلاح قیمت هستند
تحلیلی از دانشگاه آتلانتیک فلوریدا و دانشگاه بین‌المللی فلوریدا نشان می دهد بازارهای مسکن با قیمت های بیش از حد ارزش گذاری شده در آمریکا وجود دارد که این شهرها نیز در ماه های آینده با کاهش قیمت مواجه می شوند. جای تعجب نیست که در این لیست نیز بویزی در آیداهو، با افزایش قیمت ۷۳ درصدی در صدر لیست قرار دارد. آستین در تگزاس با ۶۸ درصد افزایش قیمت همراه با اودن در یوتا (۶۵ درصد)، لاس وگاس (۶۱ درصد)، آتلانتا (۵۸ درصد)، فینیکس (۵۸ درصد)، پروو، یوتا (۵۷ درصد) و فورت مایرز، فلوریدا، پس از آن قرار دارند. شهرهای فلوریدا (۵۶ درصد)، اسپوکین در واشنگتن (۵۶ درصد) و سالت لیک سیتی در یوتا (۵۶ درصد) در میان شهرهایی با بیشترین افزایش قیمت مسکن هستند.
در برخی شهرها مانند بویزی، فینیکس و سالت لیک سیتی، لیست های متعددی تهیه شده است که آنها را به اهداف اصلی کاهش قیمت مسکن تبدیل کرده است. در حالی که پس از رشد سریع قیمت مسکن که طی دو سال گذشته رخ داده است، روند کاهشی در بازار قابل پیش بینی بوده است.
تداوم کاهش قیمت در کانادا
قیمت مسکن در تورنتو برای پنجمین ماه متوالی با کاهش مواجه شده است. این روند کاهشی، طولانی ترین روند کاهش قیمت از ۲۰۱۷ به شمار می رود، چراکه بازار املاک این کشور در حال سازگار شدن با افزایش نرخ های بهره از سوی بانک مرکزی کانادا است. به گزارش بلومبرگ، براساس داده هایی که توسط هیات املاک منطقه ای تورنتو منتشر شد، قیمت معیار برای یک خانه در بزرگ ترین شهر کانادا در ماه آگوست ۸/ ۲ درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته و به ۱۲/ ۱ میلیون دلار کانادا (حدود ۸۵۲ هزار دلار آمریکا) رسیده است.
با این افت قیمت، مجموع کاهش قیمت ها از ماه مارس تاکنون به حدود ۱۶ درصد می رسد، که بزرگ ترین افت قیمت پنج ماهه از ۲۰۰۵ محسوب می شود. در ماه مارس، بانک مرکزی کانادا، شروع به افزایش نرخ بهره معیار خود از پایین‌‌ترین نرخ اضطراری ۲۵/ ۰ درصد کرد؛ تا بتواند از این طریق، بالاترین نرخ تورم از دهه ۱۹۸۰ در این کشور را مهار کند. نرخ بهره در کانادا اکنون به ۵/ ۲ درصد رسیده است.
بلومبرگ معتقد است درحالی که تورم بالاست، یکی از تاثیرات فوری افزایش نرخ بهره، کاهش ظرفیت وام گیری اکثر خریداران آینده مسکن است. این امر فروشندگان را مجبور کرده است که قیمت ها را به سرعت کاهش دهند تا به رقمی برسند که بتوانند پیشنهادی از سوی خریداران دریافت کنند.
نرخ متغیر وام مسکن توسط رویال بانک کانادا، بزرگ ترین بانک این کشور، به ۵/ ۴ درصد افزایش یافته است. وام گیرندگانی که می خواهند وام خود را در مدت پنج سال پرداخت کنند، نرخ ۵/ ۵ درصد را پرداخت می کنند.
با این حال، داده های ماهانه بازار املاک کانادا نکاتی را نشان می دهد که بیانگر این است که ممکن است افت بازار مسکن در کانادا در حال کاهش باشد. بر این اساس معاملات در ماه اوت نسبت به ماه قبل بر اساس تعدیل فصلی ۱۱ درصد افزایش یافته است.
هیات املاک و مستغلات کانادا در این باره می گوید، نسبت فروش به خانه های موجود افزایش یافته است، که این امر به طور کلی نشانه ای از این است که تقاضا متعادل کردن عرضه را آغاز کرده است. میانگین قیمت های فروش در ماه اوت در مقایسه با ماه قبل از آن ۱/ ۲ درصد افزایش داشته است، گرچه هیات املاک اعلام کرده است این افزایش احتمالا به این دلیل است که خانه های بزرگتر و گران تر سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داده اند.
بر اساس این گزارش، خریداران املاک باید در آینده نزدیک با هزینه های استقراض حتی بالاتری دست و پنجه نرم کنند. براساس داده های جمع آوری شده توسط بلومبرگ، بازارهای مالی در حال حاضر معتقدند که بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را در هفته آینده، ۷۵/ ۰ واحد درصد افزایش خواهد داد. انتظارات برای نرخ بالاتر بهره، تعدادی از اقتصاددانان را بر آن داشته تا پیش بینی کنند که اصلاح بازار املاک در کانادا به پایان نرسیده است و شهرهایی مانند تورنتو که بیشترین رشد را در اوایل همه گیری داشتند، بیشترین ضربه را خواهند خورد.
رویترز نیز درگزارشی به بازار املاک در کانادا پرداخته است و با انتشار نتایج یک نظرسنجی، معتقد است قیمت مسکن در کانادا در سال آینده به شدت کاهش می یابد. با وجود این، این کاهش هنوز برای مقرون به صرفه کردن خانه ها کافی نیست، چراکه بانک مرکزی کانادا قصد دارد به افزایش نرخ های بهره ادامه دهد و آنها را برای مدت طولانی تری بالاتر نگه دارد.
براساس این گزارش، نظرسنجی بازه زمانی ۱۲ تا ۳۰ اوت از ۱۴ تحلیلگر بازار سرمایه نشان داده است که میانگین قیمت مسکن در کانادا در سال جاری ۳/ ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت که کندتر از سرعت فعلی حدود ۱۱ درصدی است. از سوی دیگر، پیش بینی می شود میانگین قیمت مسکن در سال آینده ۸/ ۷ درصد کاهش یابد که به طور قابل توجهی بیشتر از کاهش ۲/ ۲ درصدی پیش بینی شده سه ماه قبل است.
پنج پاسخ دهنده حاضر در این نظرسنجی نیز کاهش دو‌رقمی قیمت در بازار املاک را پیش بینی کرده اند و معتقدند قیمت مسکن در کانادا ۲/ ۱۸ درصد در سال آینده کاهش خواهد یافت. همچنین پیش بینی می شود قیمت خانه در تورنتو و ونکوور پس از افزایش ۰/ ۱۳ و ۶/ ۱۰ درصدی در ۲۰۲۳، ۵/ ۸ و ۳/ ۷ درصد در این سال کاهش یابد.
منبع: اخبار ساختمان
دیدگاهتان را بنویسید